Marché du neuf sous tension : pourquoi les appartements se font rares ?
- Sélection Immo Neuf
- 16 avr.
- 11 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le marché du logement neuf traverse actuellement l’une des périodes les plus critiques de son histoire récente. Après plusieurs années marquées par des ajustements successifs – crise sanitaire, inflation, durcissement des conditions d’accès au crédit –, c’est désormais l’offre elle-même qui s’effondre. En 2024, le nombre de mises en vente d’appartements neufs a atteint un niveau historiquement bas, mettant en péril l’équilibre du marché immobilier français. Dans les grandes métropoles comme dans les villes moyennes, les acheteurs font face à une raréfaction préoccupante des biens disponibles.
Cette pénurie s’explique par une conjonction de facteurs : flambée des coûts de construction, complexité croissante des normes environnementales, frilosité des banques, et surtout, un net recul de l’octroi des permis de construire. À cela s’ajoute une demande toujours soutenue, notamment dans les zones tendues, ce qui contribue à maintenir les prix à un niveau élevé malgré un ralentissement de la demande solvable. Les conséquences sont multiples : accès à la propriété plus difficile pour les ménages, ralentissement de la production de logements sociaux, incertitudes pour les investisseurs… Et pourtant, dans cette crise, certaines opportunités restent à saisir, notamment à travers des retours de lots ou des dispositifs d’accompagnement bien ciblés.
Dans cet article, nous analyserons en détail les causes de cette pénurie d’appartements neufs, ses répercussions sur le marché et les perspectives à court et moyen terme, avant de faire un focus sur la situation en Gironde, un territoire emblématique de ces tensions.
Sommaire
1 : Un marché du neuf sous tension – L’effondrement de l’offre neuve
1.1. Les chiffres clés de la crise
Depuis plusieurs trimestres, les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme : la production de logements neufs est en chute libre. Le marché du neuf est sous tension. Selon les derniers chiffres publiés par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le nombre de logements collectifs mis en vente au cours de l’année 2024 a reculé de plus de 30 % par rapport à 2022. Il s’agit là du niveau le plus bas enregistré depuis plus d’une décennie. À titre de comparaison, entre 2017 et 2019, la moyenne annuelle tournait autour de 110 000 à 120 000 logements collectifs neufs mis en vente. En 2024, ce chiffre serait descendu sous la barre des 70 000. Le décrochage est brutal, et il est encore plus visible dans certaines régions fortement urbanisées, où l’offre disponible se réduit comme peau de chagrin.
Autre indicateur préoccupant : le stock de logements neufs disponibles à la vente. Historiquement, les professionnels considéraient qu’un stock équivalent à 12 mois de commercialisation représentait un équilibre sain. Or, dans de nombreuses zones tendues, ce ratio est tombé à 6 ou 7 mois, voire moins dans certaines grandes agglomérations. Autrement dit, si aucun nouveau programme ne sortait demain, il ne resterait que quelques mois de produits à proposer aux acquéreurs.
Cette raréfaction de l’offre affecte aussi le nombre de permis de construire délivrés. En 2023, moins de 380 000 permis ont été accordés, contre plus de 450 000 en 2019. Cette tendance à la baisse devrait encore se poursuivre en 2025, à en croire les projections actuelles.
1.2. Pourquoi si peu de logements neufs ?
La crise actuelle de l’offre s’explique par une série de facteurs conjoints, économiques, réglementaires et politiques.
Le premier d’entre eux concerne l’explosion des coûts de construction. Depuis 2021, les prix des matériaux comme le béton, l’acier ou encore le bois ont flambé sous l’effet des tensions sur les chaînes d’approvisionnement mondiales, exacerbées par la guerre en Ukraine. À cela s’ajoute une hausse continue des coûts de main-d’œuvre, dans un secteur en tension où les profils qualifiés sont de plus en plus rares. Résultat : de nombreux promoteurs préfèrent différer ou annuler des projets, jugés trop risqués financièrement.
Deuxième facteur majeur : le resserrement des conditions de crédit. Depuis la fin de la période des taux ultra-bas, l’accès au financement est devenu beaucoup plus compliqué. Non seulement les taux d’intérêt ont fortement augmenté, mais les banques appliquent désormais des critères d’octroi plus stricts. Cela touche non seulement les acheteurs particuliers, mais aussi les promoteurs eux-mêmes, dont les projets reposent sur des précommercialisations et des financements bancaires importants.
Par ailleurs, les normes environnementales de plus en plus exigeantes compliquent la donne. L’entrée en vigueur de la RE2020, qui impose des standards élevés en matière de performance énergétique et d’empreinte carbone, bien qu’indispensable à long terme, a entraîné des surcoûts non négligeables pour les promoteurs. Certains d’entre eux évoquent une hausse de 10 à 15 % du coût global d’un programme depuis l’application de cette réglementation.
Enfin, l’environnement administratif et politique est de moins en moins favorable à la construction. De nombreuses communes, notamment en zones tendues, sont devenues frileuses à l’idée d’accueillir de nouveaux programmes, sous la pression locale ou par manque de capacité d’équipement. Par ailleurs, des recours juridiques plus fréquents et des délais d’instruction rallongés ralentissent considérablement les projets.
L’ensemble de ces facteurs a donc un effet cumulé sur la dynamique du secteur : les promoteurs lancent moins de programmes, les permis sont plus difficiles à obtenir, et les coûts de production pèsent sur les marges. Le résultat est clair : l’offre s’assèche, au détriment des acheteurs et de l’ensemble du tissu économique local.
2 : Les conséquences d’une offre trop faible
2.1. Des prix qui résistent voire augmentent malgré la baisse de la demande
En temps normal, une baisse de la demande entraîne mécaniquement une baisse des prix. Mais dans le cas de l’immobilier neuf, la logique économique est partiellement déjouée par la raréfaction extrême de l’offre. Les prix ne chutent pas significativement, car il n’y a tout simplement pas assez de biens à vendre pour satisfaire les besoins. La demande reste présente, notamment dans les zones tendues, où les besoins en logements sont structurels (croissance démographique, attractivité économique, manque de foncier).
Ainsi, malgré un net recul du nombre de ventes en 2023 et 2024, les prix de l’immobilier neuf sont restés relativement stables, voire en légère hausse dans certaines métropoles comme Lyon, Rennes ou Nantes. À Paris et dans sa première couronne, les prix ont certes connu une accalmie, mais ils restent très élevés au regard du pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Dans les villes moyennes et les zones périurbaines, le phénomène est encore plus contrasté. Certaines communes enregistrent des baisses localisées, mais dans la majorité des cas, les prix du neuf sont soutenus par le manque de biens disponibles et la résistance des coûts de construction.
Ce décalage entre prix et solvabilité génère une tension importante sur le marché. Les ménages modestes et les jeunes actifs sont les premiers exclus, incapables de suivre la hausse des mensualités induite par les taux d’intérêt. Même les classes moyennes rencontrent des difficultés à concrétiser leurs projets d’achat dans le neuf.
2.2. Impact sur les ménages et les investisseurs
La pénurie de logements neufs a des répercussions directes sur les parcours résidentiels des ménages. Pour les primo-accédants, le rêve d’un premier achat devient de plus en plus inaccessible. Non seulement les prix restent élevés, mais l’offre limitée restreint considérablement le choix : moins de typologies disponibles, moins de localisations attractives, et souvent des délais de livraison plus longs. Certains acheteurs se tournent alors vers l’ancien, au risque de devoir engager des travaux coûteux pour répondre aux normes énergétiques.
Pour les investisseurs, la situation est tout aussi délicate. Bien que les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel restent en vigueur (jusqu’à fin 2024 pour la version actuelle), les produits d’investissement se font rares. Moins de programmes, c’est moins d’opportunités d’achat avec des loyers plafonnés et une rentabilité sécurisée. De plus, la rentabilité brute est mise sous pression par la hausse des prix d’achat et la stagnation des loyers dans certaines zones.
Par ailleurs, le durcissement de l’accès au crédit impacte également les profils d’investisseurs, qui doivent désormais présenter des dossiers plus solides pour obtenir un financement. Cela exclut une partie des investisseurs occasionnels ou des jeunes actifs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier via le neuf. Le manque de logements neufs impacte aussi la production de logements sociaux et intermédiaires, pourtant essentiels à l’équilibre du parc immobilier français. Les bailleurs sociaux peinent à trouver du foncier ou à conclure des partenariats avec les promoteurs dans un contexte où les marges sont réduites et les risques accrus. Cette situation accentue la crise du logement, en particulier dans les grandes villes et leurs périphéries.
Enfin, cette tension généralisée a également un effet sur la mobilité résidentielle. Moins de biens neufs disponibles, c’est moins de déménagements, moins de libérations de logements anciens, et donc un marché globalement plus figé. L’immobilier neuf joue pourtant un rôle crucial dans le renouvellement du parc, dans la transition énergétique et dans la réponse aux évolutions démographiques.
3 : Des signaux d’alerte pour les professionnels et les politiques
3.1. Les promoteurs face à une équation complexe
Les promoteurs immobiliers sont au cœur de la tourmente. En amont, ils doivent composer avec une hausse vertigineuse des coûts de construction, une raréfaction du foncier, des normes de plus en plus contraignantes (RE2020, ZAN - Zéro Artificialisation Nette), et des délais administratifs à rallonge. En aval, ils font face à un marché frileux, où les acquéreurs sont moins nombreux, plus prudents, et souvent dans l’impossibilité d’emprunter.
Cette situation crée un véritable blocage : sans perspectives de précommercialisation suffisantes, les banques refusent de financer les projets. Les opérations ne démarrent plus ou sont reportées, parfois même annulées. On parle de plus en plus de “projets gelés”, voire de “friches administratives” : des terrains achetés, des plans validés, mais aucun coup de pelle faute de certitudes économiques.
Dans ce contexte, les promoteurs tentent de s’adapter en ajustant leur offre : réduction des surfaces, ciblage de produits plus “accessibles” (T2 ou studios), recours à la préfabrication ou à des partenariats renforcés avec les collectivités. Certains mettent en avant des remises commerciales, des facilités de paiement ou valorisent les retours de lots pour séduire les acheteurs restants.
Mais ces ajustements ont leurs limites. Le modèle économique du logement neuf est aujourd’hui mis à rude épreuve, et nombre de promoteurs alertent sur le risque de voir tout un pan de l’activité immobilière se figer durablement si rien n’est fait.
3.2. Les appels à l’action des professionnels
Face à cette crise d’ampleur, les professionnels du secteur – promoteurs, fédérations, bailleurs, urbanistes – appellent à un sursaut politique. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), la Fédération Française du Bâtiment (FFB) ou encore Pôle Habitat n’ont de cesse d’alerter les pouvoirs publics sur les dangers d’une telle inertie.
Parmi les principales revendications, on retrouve :
Un choc d’offre, inspiré du “choc de simplification”, avec un allègement des contraintes réglementaires et une accélération des délivrances de permis de construire.
Des incitations fiscales ciblées, pour relancer l’investissement locatif et favoriser l’accession à la propriété (nouveau dispositif après le Pinel, TVA réduite, PTZ renforcé…).
Un soutien à la production de logements sociaux et intermédiaires, via des subventions, des fonciers publics cédés à prix préférentiels ou des mécanismes de co-promotion.
Un dialogue renforcé avec les collectivités locales, afin de lever les blocages politiques et les réticences locales à la densification urbaine.
Certains plaident même pour un plan de relance du logement neuf à l’échelle nationale, équivalent à ceux mis en place pour l’automobile ou l’industrie après la crise du COVID. Car au-delà des chiffres, ce sont des dizaines de milliers d’emplois dans le bâtiment, l’urbanisme et les services immobiliers qui sont menacés.
Le message est clair : sans intervention rapide et structurée, le risque est de voir une génération entière d’acquéreurs et d’investisseurs privés du marché du neuf, avec des conséquences durables sur le tissu urbain et la transition énergétique.
4 : Zoom local – La situation en Gironde
4.1. Bordeaux et sa métropole : un marché particulièrement tendu
La Gironde, et plus particulièrement la métropole bordelaise, n’échappe pas à la crise nationale du logement neuf. Pire encore : elle en concentre plusieurs symptômes aggravants. En 2024, selon les données de l’Observatoire de l’Immobilier Neuf Bordeaux Métropole, le nombre de logements collectifs neufs mis en vente a chuté de plus de 40 % par rapport à 2021. À Bordeaux même, certains quartiers n’ont vu aucun nouveau programme sortir de terre sur plusieurs trimestres consécutifs.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation locale particulièrement tendue. Tout d’abord, la pression foncière est très forte : le prix du mètre carré constructible a explosé, limitant les possibilités de développement de nouveaux programmes. Ensuite, la politique de la ville en matière d’urbanisme a évolué vers une densification plus raisonnée, ce qui restreint mécaniquement la capacité de production de logements neufs. Enfin, la rareté des permis de construire délivrés dans certaines communes périphériques comme Mérignac, Pessac ou Talence freine considérablement la dynamique du marché.
Conséquence : les biens neufs disponibles se font rares, les délais de livraison s’allongent, et les prix restent élevés. En moyenne, le prix d’un appartement neuf à Bordeaux se situe autour de 5 000 à 5 500 € le m², avec des pointes dépassant les 6 000 € dans les quartiers les plus prisés. Pour les investisseurs et les primo-accédants, les opportunités sont donc plus difficiles à saisir… à moins de savoir où chercher.
4.2. Le rôle de Sélection Immo Neuf dans ce contexte
Dans ce climat de pénurie, Sélection Immo Neuf se positionne comme un acteur stratégique pour les acquéreurs et les investisseurs en quête de solutions concrètes. Spécialisé dans les retours de lots en immobilier neuf en Gironde, le site permet d’accéder à des opportunités souvent invisibles sur les canaux classiques.
Les retours de lots — ces biens réservés puis remis à la vente — offrent plusieurs avantages : disponibilité immédiate, positionnement tarifaire parfois plus attractif, et surtout, possibilité de se positionner rapidement sur des programmes déjà avancés. Dans un marché où les nouvelles opérations se raréfient, ces produits peuvent représenter une alternative pertinente pour concrétiser un projet immobilier sans attendre une hypothétique relance du secteur.
Grâce à une expertise locale et une veille constante sur le marché girondin, Sélection Immo Neuf permet à ses clients de rester informés des dernières disponibilités et de se positionner efficacement, même en période de forte tension immobilière.
5 : Conclusion : dans un marché tendu , les retours de lots sont de véritables opportunités
La crise actuelle du logement neuf en France, marquée par une baisse historique de l’offre, n’est pas une simple fluctuation conjoncturelle : elle révèle une transformation profonde et préoccupante du marché. L’effondrement du nombre de permis de construire, la flambée des coûts, la frilosité bancaire et les freins réglementaires ont entraîné un véritable blocage de la production, avec des conséquences visibles sur les prix, l’accession à la propriété et la fluidité du parcours résidentiel.
Dans ce contexte, les ménages comme les investisseurs doivent faire preuve d’agilité. Si le marché est sous tension, il n’est pas pour autant dépourvu d’opportunités. Il existe encore des leviers à activer, notamment grâce à une veille active, un accompagnement professionnel, et des solutions ciblées comme les retours de lots. Ces derniers représentent une véritable bouffée d’oxygène pour ceux qui souhaitent acheter un bien neuf dans des délais raisonnables, sans sacrifier à la qualité ou à la localisation.
En Gironde, où les tensions sont particulièrement fortes, Sélection Immo Neuf joue un rôle essentiel en mettant en lumière ces occasions souvent méconnues. Plus que jamais, dans un marché tendu et en pleine mutation, il est crucial d’être bien informé, bien conseillé, et prêt à saisir les bonnes opportunités au bon moment.
