LMNP à Bordeaux : Ce qui change en 2025 et son impact sur les investisseurs
- Sélection Immo Neuf
- 15 févr.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : 18 févr.
L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) subit une transformation majeure en 2025.
Avec la réforme fiscale introduite par la loi de finances, la revente des biens sous ce statut devient moins avantageuse, notamment en raison de l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Alors, faut-il encore investir en LMNP ?
Quels ajustements stratégiques adopter pour maximiser sa rentabilité ? Et surtout, quelles sont les alternatives dans l’immobilier neuf à Bordeaux et en Gironde ?
Un avantage fiscal remis en cause : L’amortissement en LMNP en 2025
Jusqu’à présent, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d’un levier fiscal puissant :
• La possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) ainsi que les équipements et mobiliers, ce qui permettait de réduire, voire d’annuler l’impôt sur les loyers.
• À la revente, le prix d’acquisition n’était pas réduit des amortissements, ce qui limitait l’imposition sur la plus-value.
Cependant, à compter de 2025, ce mécanisme est profondément modifié. Désormais, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.
Résultat : une taxation plus lourde pour les investisseurs souhaitant céder leur bien.
Les impacts de la réforme sur la rentabilité de l’investissement LMNP en Gironde
Cette réforme aura un impact considérable sur la rentabilité nette de l’investissement LMNP, en particulier pour ceux qui projettent de revendre leurs biens. L’un des principaux attraits de ce statut résidait dans la possibilité de réduire l’imposition sur les revenus locatifs tout en conservant une plus-value plus faible lors de la vente.
Mais avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, cette stratégie fiscale devient moins attractive.
Il est également important de noter que cette mesure pourrait affecter la stratégie des investisseurs dans les grandes villes comme Bordeaux, où l’immobilier est particulièrement dynamique. Les investisseurs devront donc revoir leur stratégie à long terme pour maximiser leurs rendements.
Exemple concret d’impact fiscal sur un investissement LMNP
Prenons un exemple chiffré pour mieux comprendre l’ampleur de cette réforme :
• Achat d’un appartement meublé à Bordeaux pour 220 000 €, dont 20 000 € pour le terrain (non amortissable).
• Installation de 12 000 € de mobilier et équipements électroménagers.
• Amortissement annuel du bien (hors terrain) : 6 500 € sur 30 ans.
• Amortissement des meubles : 2 400 € sur 5 ans.
• Revente du bien après plusieurs années pour 320 000 €, avec 60 000 € d’amortissements cumulés.
Avant la réforme :
• Plus-value imposable = 320 000 € – 220 000 € = 100 000 €
• Taxation : 36 200 € (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Après la réforme :
• Prix d’achat diminué des amortissements = 220 000 € – 60 000 € = 160 000 €
• Nouvelle plus-value imposable = 320 000 € – 160 000 € = 160 000 €
• Taxation totale = 57 920 €, soit 21 720 € de plus qu’avant.
Cet exemple montre que l’impact fiscal pourrait être significatif, surtout pour les investisseurs ayant opté pour un financement par crédit. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value va entraîner une hausse des impôts à la revente, ce qui pourrait réduire l’attractivité de l’investissement LMNP.
Immobilier neuf à Bordeaux avec livraison immédiate : une alternative rentable ?
Plutôt que de subir cette réforme fiscale, de nombreux investisseurs pourraient se tourner vers l’immobilier neuf. En particulier, les retours de lots avec livraison immédiate offrent des opportunités uniques à Bordeaux et en Gironde.
Qu’est-ce qu’un retour de lot immobilier neuf ?
Un retour de lot désigne un logement neuf initialement réservé, mais remis en vente, car l’acheteur n’a pas obtenu son financement. Ces biens présentent plusieurs avantages :
• Prix souvent inférieurs à ceux du marché, car les promoteurs souhaitent vendre rapidement.
• Disponibilité immédiate, contrairement aux biens en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) où la livraison peut prendre plusieurs mois.
• Éligibilité aux mêmes garanties qu’un logement neuf acheté en VEFA (garantie décennale, biennale, etc.).
Pourquoi les retours de lots immobiliers neufs représentent-ils une opportunité à Bordeaux ?
Bordeaux, en particulier, est un marché très attractif pour les investisseurs immobiliers. La ville bénéficie d’une forte demande locative et d’un dynamisme économique qui rendent l’investissement immobilier particulièrement intéressant.
Les retours de lots immobiliers, souvent proposés à des prix plus attractifs, permettent de profiter d’un marché en plein essor tout en réduisant le délai entre l’achat et la mise en location.
Pourquoi privilégier un programme immobilier neuf en Gironde ?
Bordeaux et sa métropole connaissent un développement constant du marché immobilier neuf, porté par :
• Une demande croissante liée à l’attractivité économique et universitaire de la région.
• Des projets d’aménagement urbain améliorant la qualité de vie (tramways, écoquartiers, zones piétonnes).
• Des dispositifs fiscaux toujours intéressants pour l’investissement locatif, malgré les réformes sur le LMNP.
Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux et ses environs : un choix stratégique
Investir dans l’immobilier neuf avec livraison immédiate peut être une solution plus stable et rentable. En plus des retours de lots, voici d’autres avantages :
Un investissement sécurisé et rentable
• Pas de travaux de rénovation à prévoir : L’un des principaux avantages de l’immobilier neuf est qu’il ne nécessite généralement pas de travaux importants. Cela permet aux investisseurs de bénéficier immédiatement des loyers sans devoir prévoir des coûts supplémentaires pour remettre le bien en état.
• Frais de notaire réduits (2 à 3 % vs 7 à 8 % dans l’ancien) : Les frais de notaire pour un bien neuf sont significativement moins élevés que ceux pour l’achat d’un bien ancien. Cela représente un gain financier important dès l’achat.
• Meilleure performance énergétique, ce qui attire les locataires et permet d’appliquer des loyers plus élevés : Les logements neufs répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique, ce qui permet de réaliser des économies sur les charges et d’offrir un confort supérieur aux locataires.
Lisez notre article sur l’immobilier neuf écologique et innovateur
Un marché en pleine croissance à Bordeaux et en Gironde
Que ce soit pour acheter un logement neuf en Gironde ou investir à Bordeaux, la métropole offre de nombreuses opportunités :
• Quartiers prisés : Chartrons, Bassins à Flot, Euratlantique…
• Communes dynamiques : Pessac, Mérignac, Bruges, Bègles…
• Retour de lots avec livraison immédiate : des biens disponibles sans délai d’attente.
Ces communes, très demandées pour leur cadre de vie et leur proximité avec Bordeaux, sont des secteurs où l’investissement immobilier est particulièrement rentable, surtout en optant pour des biens neufs ou des retours de lots immobiliers.
Quelle stratégie adopter en 2025 ?
Avec la réforme fiscale du LMNP, la stratégie d’investissement doit être reconsidérée. Pour ceux qui envisagent encore la location meublée, il faudra tenir compte de la taxation accrue à la revente et privilégier une détention longue durée.
Pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité à court et moyen terme, l’immobilier neuf en Gironde et plus particulièrement les retours de lots immobiliers neufs à Bordeaux offrent une alternative solide :
• ✅ Des prix attractifs grâce aux retours de lots.
• ✅ Des biens disponibles immédiatement, idéals pour une mise en location rapide.
• ✅ Un cadre fiscal plus avantageux par rapport à la revente en LMNP.
FAQ : Questions fréquentes sur l’investissement en LMNP et l’immobilier neuf à Bordeaux
Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez remplir plusieurs critères :
• Louer un bien meublé : Le bien doit être loué avec tout le nécessaire pour y vivre (lit, table, chaises, équipements de cuisine, etc.).
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) : Si vous exercez cette activité de manière habituelle et professionnelle, vous pouvez être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP), ce qui a des implications fiscales différentes.
• Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Au-delà de ce seuil, le statut devient celui de LMP.
Est-il possible de cumuler LMNP avec un autre statut fiscal avantageux ?
Il est possible de cumuler le statut LMNP avec certains dispositifs fiscaux, comme le dispositif Censi-Bouvard. Cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, notamment des réductions d’impôt, en fonction du type de bien acheté et de sa localisation.
Quel est le rendement locatif attendu pour un investissement LMNP à Bordeaux ?
Le rendement locatif d’un bien en LMNP à Bordeaux peut varier en fonction de plusieurs critères : le quartier, le type de bien (appartement ou maison), la surface, et la demande locative. En moyenne, le rendement brut annuel se situe entre 4 et 6 % à Bordeaux, mais il peut être plus élevé si vous optez pour des quartiers à forte demande locative, comme le centre-ville ou les quartiers proches des universités.
Qu’est-ce qu’un retour de lot immobilier et comment en profiter ?
Un retour de lot immobilier est un bien neuf qui a été réservé, mais dont l’acheteur initial n’a pas pu obtenir son financement. Ce bien est donc remis en vente à un prix souvent inférieur à celui du marché, et peut être disponible immédiatement. Ces retours de lots sont une excellente occasion d’acheter un bien neuf à prix réduit et de le mettre en location rapidement. Ce type d’investissement peut être particulièrement intéressant dans des villes comme Bordeaux où la demande locative est élevée.
Quelles sont les principales différences entre l’investissement en LMNP et dans l’immobilier neuf avec retours de lots ?
• Rentabilité immédiate : Les retours de lots immobiliers offrent une rentabilité immédiate grâce à une disponibilité immédiate, contrairement aux investissements LMNP qui peuvent avoir un délai d’amortissement plus long.
• Fiscalité : Le LMNP offre des avantages fiscaux, mais la réforme de 2025 rend la revente moins avantageuse. En revanche, l’immobilier neuf avec retour de lots ne souffre pas de cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui le rend moins affecté fiscalement.
• Sécurité de l’investissement : L’immobilier neuf présente l’avantage de ne pas nécessiter de gros travaux de rénovation, contrairement à certains investissements en LMNP dans l’ancien.
Quelles sont les opportunités d’investissement à Bordeaux et en Gironde en 2025 ?
En 2025, Bordeaux et sa métropole continuent d’offrir de belles opportunités d’investissement, notamment grâce au développement d’écoquartiers et de nouveaux projets urbains. Des quartiers comme Bègles, Pessac, et Mérignac connaissent une forte demande immobilière, et les retours de lots immobiliers sont une excellente opportunité pour les investisseurs cherchant à profiter de prix attractifs. Les projets de développement de la ligne de tramway et la transformation de certains secteurs (comme les Bassins à Flot) rendent ces zones particulièrement intéressantes pour l’investissement locatif.
Comment savoir si un retour de lot immobilier est une bonne opportunité ?
Avant d’investir dans un retour de lot, il est essentiel de :
• Vérifier l’état du bien : Assurez-vous que le logement est en bon état, comme neuf, et qu’il ne nécessite pas de rénovations majeures.
• Comparer les prix : Assurez-vous que le prix du bien est inférieur à celui du marché pour le même type de bien dans le même secteur.
• Analyser la demande locative : Vérifiez si le quartier où se situe le bien présente une forte demande locative, notamment auprès des étudiants, des jeunes professionnels ou des familles.
Quel est l’impact de la réforme de la fiscalité immobilière en 2025 sur les investisseurs ?
La réforme fiscale introduite en 2025 va moduler les avantages du statut LMNP, en particulier sur la plus-value à la revente. Les investisseurs qui comptaient sur l’amortissement pour réduire leur imposition devront revoir leur stratégie de revente. Cela signifie que les investisseurs devront envisager des investissements à plus long terme ou se tourner vers d’autres formes d’investissement comme l’immobilier neuf avec retours de lots, qui peut offrir une rentabilité plus stable et moins sujette aux variations fiscales.
Est-il possible de financer un retour de lot immobilier par un crédit immobilier ?
Oui, tout à fait. Comme pour tout bien immobilier, un retour de lot immobilier peut être financé par un crédit immobilier. L’avantage est que ces biens sont déjà livrés, ce qui facilite l’obtention du financement, car les banques accordent plus facilement des prêts pour des biens existants que pour des projets en VEFA.
Quels sont les avantages de l’immobilier neuf à Bordeaux par rapport à l’immobilier ancien ?
Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux présente plusieurs avantages :
• Réduction des frais de notaire : Environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Meilleures performances énergétiques : Les logements neufs respectent les dernières normes énergétiques, ce qui les rend plus attractifs pour les locataires et vous permet de bénéficier d’un meilleur classement DPE.
• Pas de travaux à prévoir : Contrairement à l’immobilier ancien, les biens neufs ne nécessitent généralement pas de travaux de rénovation, ce qui permet de louer plus rapidement et sans coûts imprévus.
