Le logement intermédiaire à Bordeaux : opportunité pour l'investissement locatif
- Sélection Immo Neuf
- 8 mars
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 10 mars
L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, et pour cause : il permet de générer des revenus passifs tout en constituant un patrimoine solide. Face à l’extinction progressive des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, de nouvelles opportunités d’investissement voient le jour.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en fait partie.
À Bordeaux, et plus largement en Gironde, investir dans l’immobilier neuf, qu’il s’agisse de LLI ou de retours de lots immobiliers, devient une option encore plus attractive pour les particuliers en quête de placements rentables et sécurisés.
Cet article vous guide pour comprendre le fonctionnement du LLI et des retours de lots immobiliers, leurs avantages et leurs spécificités pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf.
Sommaire
Le LLI : Qu’est-ce que c’est ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un produit immobilier mis en place par l’État pour répondre à la crise du logement, particulièrement dans les zones où la demande est très forte, comme Bordeaux et ses communes voisines.
Ce dispositif, jusqu’à fin 2023, était réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance).
Mais depuis 2025, les particuliers peuvent également en bénéficier.
En optant pour un investissement en LLI, vous pouvez acquérir un bien immobilier neuf dans des zones tendues à un prix inférieur au marché classique.
Ce produit présente l’avantage de réduire l’effort d’investissement initial grâce à une réduction de la TVA sur l’achat, un loyer plafonné et une exonération de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
Pour que cet investissement soit rentable, il faut toutefois comprendre son fonctionnement. Vous louez un bien immobilier neuf à des prix modérés, destinés à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources. En retour, vous bénéficiez d’un revenu locatif stable et d’un avantage fiscal important sur la durée.
Lisez notre article sur l'investissement locatif
Les avantages du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour les investisseurs à Bordeaux
1. Prix d’acquisition attractifs
Le principal avantage du LLI réside dans son prix d’acquisition réduit. En effet, en appliquant une TVA réduite à 10%, vous pouvez acquérir un logement neuf à un prix bien inférieur à celui du marché classique. Pour exemple, un T2 de 43 m², habituellement proposé à 225 500 € en zone A (comme Bordeaux), pourrait être acquis pour seulement 205 000 €, soit une économie immédiate de 20 500 €.
2. Exonération de la taxe foncière
Les investisseurs en LLI bénéficient également d’une exonération de la taxe foncière pendant une période de 15 à 20 ans. Cela représente une économie importante sur le long terme. Pour un investissement de 205 000 € dans un T2 de 43 m², cela permettrait de réduire considérablement les frais récurrents sur les 20 premières années.
3. Rendement locatif stable et sécurisé
En plus de l’exonération de la taxe foncière, le LLI vous permet de percevoir un loyer attractif dans des zones à forte demande. À Bordeaux, par exemple, pour un T2 de 43 m², le loyer est estimé à 738 € par mois, avec une revalorisation progressive chaque année, en fonction de l’inflation. Cela vous assure un revenu locatif constant et sécurisé sur de nombreuses années.
Retour de lots immobiliers neufs : une alternative intéressante
Les retours de lots immobiliers constituent une autre option très intéressante pour les investisseurs dans l’immobilier neuf. Ce sont des biens immobiliers qui étaient initialement vendus, mais dont l’acquéreur n’a pas pu obtenir le financement nécessaire. Ces biens reviennent sur le marché à un prix inférieur et sont souvent prêts à être livrés rapidement, voire immédiatement.
1. Pourquoi investir dans un retour de lot immobilier à Bordeaux ?
Les retours de lots immobiliers permettent de réaliser des économies substantielles par rapport à un achat classique. Le prix peut être jusqu’à 20 % inférieur au prix initial du bien, ce qui représente une opportunité de bien négocier.
De plus, ces biens sont disponibles de manière quasi immédiate, ce qui permet d’éviter les délais de construction souvent longs dans l’immobilier neuf. Cela représente donc une solution rapide et avantageuse pour les investisseurs à la recherche d’opportunités à Bordeaux ou dans les communes environnantes.
2. Un marché dynamique à Bordeaux et dans ses environs
Bordeaux connaît une forte demande en matière de logements neufs, que ce soit pour de l’investissement locatif ou pour des primo-accédants.
Le marché de l’immobilier neuf, particulièrement en périphérie, comme dans des communes telles que Mérignac, Talence ou Pessac, est dynamique.
L’offre est relativement bien maîtrisée, et les retours de lots immobiliers s’inscrivent dans cette dynamique.
Ces retours offrent la possibilité de réaliser un investissement à moindre coût, tout en profitant de la qualité du neuf.
Lisez notre article complet sur les avantages exceptionnels des retours de lots immobiliers neufs
Comparaison entre LLI et retours de lots immobiliers
Les deux types d’investissement présentent des avantages uniques, mais aussi des caractéristiques qui diffèrent.
Le LLI permet d’acquérir un bien neuf à prix réduit avec des avantages fiscaux non négligeables (exonération de taxe foncière, TVA réduite, loyer plafonné). Il s’adresse à des investisseurs souhaitant percevoir un revenu locatif stable sur le long terme.
D’un autre côté, les retours de lots immobiliers offrent une économie immédiate au moment de l’achat, un délai de livraison réduit, et sont particulièrement attractifs pour les investisseurs à la recherche de bien réels disponibles rapidement.
Ces biens sont souvent vendus à des prix inférieurs à ceux du marché, mais ils n’offrent pas les mêmes avantages fiscaux que le LLI.
Cependant, ils représentent une solution plus souple, surtout pour ceux qui veulent éviter les engagements de location à long terme.
Comment réussir son investissement en LLI et en retours de lots ?
1. Choisir la bonne zone géographique
Que vous choisissiez le LLI ou les retours de lots immobiliers, le choix de la zone géographique est crucial pour la rentabilité de votre investissement.
À Bordeaux, le marché de l’immobilier est très dynamique, mais il est important de bien choisir votre quartier. Les zones à forte demande locative, comme le centre-ville de Bordeaux, les secteurs proches des transports en commun ou des zones en développement, seront les plus rentables.
2. Faire attention aux loyers plafonnés et aux critères de ressources
Dans le cadre du LLI, les loyers sont plafonnés et les locataires doivent respecter des critères de ressources. Ces critères varient en fonction des zones géographiques, et il est important de vous assurer que votre bien respectera ces plafonds pour bénéficier de l’avantage fiscal. Veillez également à vérifier que les locataires potentiels dans votre région sont éligibles à ce type de logement.
3. Analyser les retours de lots avec soin
Si vous optez pour un retour de lot immobilier, soyez vigilant sur l’état du bien. Bien que ces biens soient souvent neufs, il est important de vérifier leur état avant l’achat et de prendre en compte les frais annexes comme les charges de copropriété ou les travaux supplémentaires qui peuvent s’avérer nécessaires.
4. Engagement à long terme dans le LLI
L’investissement en LLI nécessite un engagement de location d’au moins 15 ans, voire 20 ans. Cela peut être un frein pour certains investisseurs, surtout ceux qui privilégient une plus grande flexibilité. Si vous êtes à la recherche d’un investissement à plus court terme, les retours de lots peuvent être plus adaptés à vos besoins.
FAQ : Les questions fréquentes sur le LLI et les retours de lots immobiliers
1. Quelles sont les zones géographiques concernées par le LLI ?
Le LLI est réservé aux communes ayant déjà atteint leur quota de 25 % de logements sociaux. Cela signifie que seules certaines zones tendues comme Bordeaux, et ses communes environnantes comme Pessac, Mérignac et Talence, sont concernées.
2. Quels sont les critères pour investir en LLI ?
Pour investir en LLI, il est nécessaire d’acquérir le bien via une personne morale (SCI par exemple) et de s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 15 ans. Ce type d’investissement est destiné aux personnes ayant une stabilité financière et un objectif à long terme.
3. Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
Les investisseurs en LLI bénéficient d’une TVA réduite à 10% et d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Cela constitue une économie importante à long terme, rendant cet investissement très attractif.
4. Les retours de lots immobiliers sont-ils toujours disponibles ?
Les retours de lots immobiliers sont limités et dépendent des annulations de financements par les acheteurs précédents. Leur disponibilité peut varier, mais ils représentent souvent une opportunité à saisir rapidement.
