Hausse de la TVA sur l’immobilier neuf : Pourquoi les Retours de Lots seront des Opportunités ?
- Sélection Immo Neuf
- 12 mars
- 11 min de lecture
L’annonce est tombée : à partir de juillet 2025, la TVA sur les logements neufs va passer de 20 % à 22 %, augmentant encore un peu plus le coût d’acquisition pour les acheteurs. Une mauvaise nouvelle pour le secteur immobilier, déjà fragilisé par la hausse des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat des ménages.
Mais si cette hausse de TVA risque d’impacter négativement le marché du neuf, elle pourrait aussi mettre en lumière une opportunité méconnue : les retours de lots. Ces biens remis en vente par les promoteurs avant leur livraison pourraient bien être la solution idéale pour ceux qui veulent acheter un logement neuf tout en optimisant leur budget.
Décryptons ensemble pourquoi les retours de lots vont devenir une alternative stratégique face à l’augmentation du prix des biens neufs.
Sommaire
TVA sur l’immobilier : de quoi parle-t-on exactement ?
Avant d’entrer dans les détails, rappelons ce qu’est la TVA immobilière. Contrairement aux « frais de notaire », qui sont majoritairement des taxes locales appelées droits de mutation, la TVA concerne les logements neufs vendus par des promoteurs. Elle s’applique :
• Aux achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire les logements neufs achetés sur plan,
• Aux biens immobiliers achevés depuis moins de cinq ans lorsqu’ils sont vendus pour la première fois par un professionnel.
Actuellement, le taux de TVA standard en France est fixé à 20 %, avec un taux réduit à 5,5 % pour certaines opérations en zones prioritaires (ANRU). À partir de juillet 2025, ce taux passera donc à 22 %, soit une augmentation de 2 points.
Pourquoi cette hausse de la TVA sur le neuf ?
Le gouvernement justifie cette décision par un besoin de recettes supplémentaires pour combler le déficit public. Avec une dette qui dépasse les 110 % du PIB et des dépenses publiques en hausse, l’État cherche des leviers pour renflouer ses caisses.
L’immobilier neuf, malgré un marché en ralentissement, reste une source de revenus importante pour les finances publiques. Cependant, cette décision risque d’avoir un impact significatif sur l’accession à la propriété.
Qui va devoir payer cette augmentation de TVA ?
Sans surprise, ce sont les acheteurs de logements neufs qui vont supporter cette hausse de 2 %. Prenons un exemple concret :
• Pour un appartement vendu 300 000 €, la TVA actuelle représente 50 000 € (soit 20 % du prix hors taxe de 250 000 €).
• Avec le passage à 22 %, la TVA grimpera à 55 000 €, soit un surcoût de 5 000 € pour l’acquéreur.
Cela risque de rendre certains projets inaccessibles, notamment pour les primo-accédants qui ont déjà du mal à boucler leur budget en raison de la hausse des taux d’intérêt et du durcissement des conditions de prêt.
Un impact sur les promoteurs et le marché immobilier
Cette hausse de TVA pourrait aussi affecter directement les promoteurs immobiliers. Déjà confrontés à une baisse des ventes et à une explosion des coûts de construction, ils risquent d’avoir du mal à répercuter intégralement cette hausse sur les prix de vente.
Conséquence probable :
• Certains promoteurs absorberont une partie de cette hausse en réduisant leurs marges,
• D’autres tenteront de la compenser en diminuant la qualité des prestations ou en proposant des surfaces plus petites,
• Une augmentation des stocks de logements invendus pourrait ralentir la mise en chantier de nouveaux programmes.
En d’autres termes, cette mesure risque d’aggraver la crise du logement neuf, alors que la production de nouveaux logements est déjà à son plus bas niveau depuis dix ans.
Les effets sur les investisseurs locatifs
Les investisseurs en immobilier locatif, qui représentent une part importante des acheteurs de logements neufs, pourraient également être refroidis par cette augmentation.
• Pour ceux qui achètent dans le cadre du dispositif Pinel ou du futur « Super-Pinel », une hausse des prix d’achat réduira leur rentabilité locative.
• Certains pourraient se tourner vers l’ancien, même si les frais d’acquisition y sont plus élevés.
• D’autres pourraient renoncer à investir, ce qui risque d’aggraver la pénurie de logements locatifs dans certaines zones tendues.
Une mesure temporaire… mais pour combien de temps ?
Le gouvernement a annoncé que cette augmentation de TVA serait temporaire, prévue pour une durée de trois ans avec une réévaluation en 2028.
Mais soyons réalistes : dans le contexte économique actuel, il est peu probable que cette hausse disparaisse après trois ans. On a déjà vu ce genre de mesures « provisoires » devenir permanentes…
Que faire si vous avez un projet d’achat dans le neuf ?
Si vous avez un projet d’achat en cours, il peut être judicieux d’accélérer votre décision afin de signer avant l’entrée en vigueur de cette hausse de TVA en juillet 2025.
Quelques conseils :
• Avancez votre signature : si votre promoteur propose une livraison avant juillet, mieux vaut ne pas tarder.
• Négociez avec les promoteurs : face à la baisse de la demande, certains pourraient accepter des remises ou prendre en charge une partie de la hausse.
• Regardez les programmes en TVA réduite (5,5 %) en zone ANRU, qui ne sont pas concernés par cette augmentation.
Conclusion : un coup dur pour l’immobilier neuf
Avec cette hausse de la TVA à 22 %, l’État espère récupérer plusieurs milliards d’euros de recettes supplémentaires. Mais cela risque de pénaliser les acquéreurs et d’aggraver la crise de la construction.
Les promoteurs, déjà en difficulté, devront s’adapter pour maintenir leurs ventes, et les investisseurs pourraient être tentés de se détourner du neuf au profit de l’ancien.
Alors, cette hausse de TVA est-elle une simple mesure conjoncturelle ou le début d’une fiscalité encore plus lourde sur l’immobilier neuf ? Affaire à suivre…
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Hausse de la TVA à 22 % : Quel Impact sur l’Immobilier Neuf ?
Pourquoi cette augmentation de la TVA ?
Face à un déficit public qui explose, le gouvernement cherche de nouvelles sources de revenus. Et comme souvent, l’immobilier est mis à contribution. Après plusieurs augmentations des droits de mutation ces dernières années, c’est désormais la TVA sur le neuf qui est concernée.
Le taux de 20 % appliqué actuellement sur les logements neufs va donc passer à 22 % dès juillet 2025, avec des conséquences immédiates sur les prix de vente.
Un impact direct sur le budget des acheteurs
Prenons un exemple concret :
• Pour un appartement neuf vendu 300 000 € TTC aujourd’hui, la TVA représente 50 000 € (sur un prix hors taxe de 250 000 €).
• Avec la TVA à 22 %, cette même opération coûtera désormais 305 000 €, soit 5 000 € supplémentaires à débourser pour l’acquéreur.
Et plus le bien est cher, plus l’impact sera lourd :
• Pour un logement à 500 000 €, la hausse de TVA entraîne un surcoût de 10 000 €.
• Pour un bien à 700 000 €, cela représente 14 000 € en plus.
Un frein supplémentaire pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs, déjà impactés par la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’accès au crédit.
Retours de Lots : Une Solution pour Contourner la Hausse de la TVA ?
Qu’est-ce qu’un retour de lot ?
Un retour de lot est un bien immobilier neuf initialement vendu en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), mais qui est remis sur le marché avant sa livraison, souvent suite à un désistement de l’acquéreur initial.
Ces logements sont identiques aux autres lots du programme neuf, mais ils sont souvent proposés à des conditions plus avantageuses.
Pourquoi les retours de lots échappent-ils (partiellement) à la hausse de TVA ?
Lorsqu’un promoteur revend un retour de lot, la TVA qui s’applique dépend du contrat initial :
• Si le premier acte de vente a été signé avant juillet 2025, alors la TVA reste à 20 %, même si la revente se fait après l’entrée en vigueur du nouveau taux.
• Si le lot est remis en vente après cette date, il sera soumis à la TVA de 22 %.
Conclusion : Plus un retour de lot est remis en vente rapidement, plus l’acheteur a de chances d’échapper à la hausse de TVA !
Des prix plus attractifs que dans le neuf classique
Outre la question de la TVA, les retours de lots sont souvent proposés à des prix plus intéressants. Pourquoi ?
• Les promoteurs veulent éviter d’avoir des stocks de logements invendus, ce qui ralentit leurs nouveaux projets.
• Ils peuvent donc proposer des remises ou prendre en charge certains frais (notaire, options offertes, etc.).
• Contrairement à un achat en VEFA classique, le bien étant proche de la livraison, les délais d’attente sont réduits.
Exemple :
Un appartement neuf affiché à 350 000 € en VEFA pourra être proposé à 335 000 € en retour de lot, en raison d’une négociation facilitée avec le promoteur.
Autres avantages des retours de lots
• Disponibilité immédiate ou quasi immédiate → Moins d’incertitude sur la date d’emménagement.
• Logement déjà visible → Possibilité de visiter avant d’acheter (contrairement à un achat sur plan).
• Possibilité d’éviter certains aléas (retards de livraison, mauvaises surprises sur les finitions).
Faut-il se tourner vers un retour de lot en 2025 ?
Avec l’entrée en vigueur de la TVA à 22 %, les retours de lots vont devenir une alternative encore plus attractive pour les acquéreurs.
Pour les primo-accédants :
• Une opportunité de payer moins cher et éviter une hausse de TVA injustifiée.
• Un accès plus rapide à un logement neuf sans attendre 18 à 24 mois comme en VEFA.
Pour les investisseurs locatifs :
• Une rentabilité optimisée, en limitant l’impact de la TVA sur le prix d’achat.
• Un bien immédiatement disponible pour la mise en location (pas de vacances longues liées à la construction).
Pour les acheteurs en quête de bonnes affaires :
• Plus de possibilités de négociation avec les promoteurs.
• Un marché en ralentissement qui pousse à des ajustements de prix.
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Conclusion : Une opportunité à ne pas négliger !
La hausse de la TVA sur l’immobilier neuf va inévitablement peser sur le budget des acheteurs. Mais plutôt que de renoncer à votre projet, pourquoi ne pas profiter des retours de lots pour acheter un logement neuf à moindre coût ?
En 2025, ces logements vont devenir un levier stratégique pour les acquéreurs et investisseurs avisés. Alors, si vous êtes à la recherche d’une opportunité immobilière sans subir la hausse de TVA, les retours de lots sont la solution idéale.
Vous cherchez un retour de lot à prix réduit ?
Foire aux questions (FAQ) : Hausse de la TVA et retours de lots immobiliers
1. Quand la TVA sur l’immobilier neuf passera-t-elle à 22 % ?
La hausse de la TVA sur les logements neufs entrera en vigueur à partir du 1ᵉʳ juillet 2025. À partir de cette date, le taux passera de 20 % à 22 %, ce qui augmentera mécaniquement le prix des biens neufs.
2. Pourquoi le gouvernement augmente-t-il la TVA sur le neuf ?
Cette mesure vise à augmenter les recettes fiscales dans un contexte de déficit budgétaire. L’État cherche ainsi à compenser la baisse des transactions immobilières et la diminution des droits de mutation perçus sur les ventes de logements anciens.
3. Quel sera l’impact de cette hausse sur le prix des logements neufs ?
Avec le passage de la TVA à 22 %, le prix d’un logement neuf augmentera en moyenne de 5 000 € pour un bien à 300 000 € et jusqu’à 14 000 € pour un bien à 700 000 €. Cela pourrait rendre l’accession à la propriété plus difficile pour certains acheteurs.
4. Tous les logements neufs sont-ils concernés par cette hausse de TVA ?
Oui, tous les biens vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) après le 1ᵉʳ juillet 2025 seront soumis au taux de TVA de 22 %. Toutefois, les logements sociaux et certaines zones prioritaires pourraient bénéficier d’un régime fiscal spécifique.
5. Les retours de lots sont-ils concernés par la hausse de la TVA ?
Cela dépend de la date de la première vente :
• Si le premier contrat de vente a été signé avant juillet 2025, alors le retour de lot conservera l’ancien taux de 20 %.
• Si la revente intervient après cette date et que la TVA n’a pas encore été collectée, le taux appliqué sera 22 %.
6. Qu’est-ce qu’un retour de lot dans l’immobilier neuf ?
Un retour de lot est un logement neuf remis en vente par le promoteur avant sa livraison, souvent suite à un désistement de l’acheteur initial. Ce sont des opportunités intéressantes pour les acquéreurs, car ces biens sont souvent proposés à des conditions plus avantageuses.
7. Pourquoi les promoteurs cherchent-ils à revendre rapidement un retour de lot ?
Les promoteurs ont besoin de sécuriser leurs ventes pour obtenir leurs financements et éviter d’avoir des logements invendus. Pour cela, ils sont parfois prêts à accorder des remises commerciales ou à offrir certains frais pour conclure rapidement une transaction.
8. Quels sont les avantages d’acheter un retour de lot ?
• Prix souvent négociable : possibilité d’obtenir une réduction sur le prix initial.
• Livraison rapide : contrairement à une VEFA classique, où l’attente peut aller jusqu’à 24 mois, un retour de lot est souvent disponible sous quelques semaines.
• Visite du logement possible : contrairement à l’achat sur plan, certains lots peuvent être visités avant l’achat.
• Possibilité d’échapper à la hausse de TVA : si l’achat a été initialement signé sous l’ancien taux.
9. Quels sont les inconvénients d’un retour de lot ?
• Moins de choix : il s’agit de logements ayant déjà été réservés, donc le choix des étages, orientations ou configurations peut être plus limité.
• Personnalisation restreinte : en fonction de l’avancement du chantier, certaines options de personnalisation (sols, cuisines, peintures) peuvent ne plus être modifiables.
• Vérifier les raisons du retour : bien que la majorité des désistements soient liés à des raisons personnelles, il est toujours conseillé de vérifier l’historique du bien.
10. Peut-on négocier le prix d’un retour de lot ?
Oui ! Les promoteurs étant souvent pressés de revendre ces biens, ils sont plus enclins à accorder des remises ou à offrir des avantages (frais de notaire, équipements inclus, etc.). Il est donc intéressant de tenter une négociation avant de signer.
11. Comment trouver des retours de lots à prix attractif ?
Les retours de lots ne sont pas toujours mis en avant sur les sites classiques. Chez Sélection Immo Neuf, nous référençons régulièrement des opportunités sur des logements neufs à prix réduit, avec un accompagnement personnalisé pour trouver les meilleures offres.
12. Est-ce que les investisseurs peuvent aussi profiter des retours de lots ?
Oui, c’est même une excellente stratégie pour les investisseurs !
• Prix d’achat optimisé = meilleure rentabilité locative.
• Livraison rapide = mise en location plus rapide et absence de période de vacance longue.
• Possibilité de défiscalisation si le bien est éligible aux dispositifs en vigueur (Pinel, LMNP, etc.).
13. Comment éviter les pièges lors d’un achat en retour de lot ?
• Vérifier les raisons du désistement de l’acheteur précédent.
• Comparer les prix avec ceux des autres lots du programme.
• S’assurer que les garanties légales s’appliquent toujours (garantie décennale, parfait achèvement).
• Demander une visite du bien si possible.
14. La hausse de la TVA risque-t-elle de freiner le marché de l’immobilier neuf ?
Oui, cette augmentation va probablement ralentir les ventes, car elle impacte directement le prix final des biens neufs. Toutefois, les promoteurs pourraient ajuster leurs prix ou proposer plus d’avantages aux acheteurs pour maintenir l’attractivité du marché.
15. Faut-il attendre après 2025 pour acheter un logement neuf ?
Tout dépend de votre projet. Si vous trouvez une bonne opportunité maintenant, il peut être intéressant de finaliser votre achat avant la hausse de la TVA. Les retours de lots restent une excellente alternative pour acheter du neuf sans subir cette augmentation.
