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Frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf: comment économiser jusqu'à 15000€?

Dernière mise à jour : il y a 5 jours


Acheter un bien immobilier est un projet de vie, souvent l’un des plus importants financièrement pour un ménage. Que ce soit pour y habiter ou pour investir, chaque euro compte. Et parmi les frais annexes à ne pas

négliger, les frais de notaire occupent une place de choix. Trop souvent sous-estimés ou mal compris, ils peuvent pourtant représenter une part importante du budget d’acquisition.

Mais bonne nouvelle : si vous optez pour un logement neuf, ces frais sont considérablement réduits par rapport à un achat dans l’ancien. Ce détail, qui peut paraître anodin à première vue, représente en réalité plusieurs milliers d’euros d’économies, et peut faire toute la différence dans le montage financier de votre projet immobilier.

Dans cet article, nous allons vous expliquer de façon claire et détaillée pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf, quels types de biens sont concernés, comment en tirer avantage et quelles précautions prendre pour éviter les pièges. En bonus, un focus sur le marché girondin vous montrera pourquoi les retours de lots dans l’immobilier neuf en Gironde constituent de véritables opportunités à ne pas manquer.



Frais de notaire réduits logement neuf
Frais de notaire réduits logement neuf

Sommaire


1. Frais de notaire : qu’est-ce que c’est exactement ?


Lorsqu’on parle de “frais de notaire”, beaucoup pensent immédiatement à la rémunération du notaire. Or, ce n’est qu’une petite partie de la somme totale versée. Les frais de notaire sont en réalité une accumulation de taxes et de coûts obligatoires que l’acquéreur doit régler lors de l’acquisition d’un bien immobilier, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.

Les trois composantes des frais de notaire

Voici les trois principales catégories qui composent ces frais :

1. Les droits et taxes dus à l’État (environ 80 % des frais)

o C’est la plus grande part. On parle ici de droits de mutation à titre onéreux (DMTO).

o Ces sommes sont collectées par le notaire mais reversées intégralement au Trésor Public.

o Leur montant dépend du type de bien (neuf ou ancien) et du département.

2. Les émoluments du notaire (environ 10 % des frais)

o C’est la rémunération propre du notaire pour son travail de rédaction, de vérification et de publication des actes.

o Elle est strictement réglementée par décret et proportionnelle au prix de vente du bien, avec des barèmes dégressifs.

3. Les débours (environ 10 % des frais)

o Ce sont les sommes avancées par le notaire pour effectuer diverses formalités (demande de documents d’urbanisme, cadastre, hypothèques, etc.).

o Ils incluent aussi la rémunération des intervenants extérieurs (géomètre, syndic, etc.).

Pourquoi parle-t-on de “frais de notaire” ?

Il s’agit en fait d’un abus de langage courant. Le notaire ne conserve qu’une petite part de ces frais. Néanmoins, c’est lui qui en assure la collecte et la redistribution, ce qui justifie cette appellation générique.

En résumé, sur 10 000 € de frais de notaire :

 Environ 8 000 € vont à l’État,

 1 000 € pour le notaire lui-même,

 1 000 € pour les débours.

Dans l’ancien, ces frais s’élèvent généralement à 7 à 8 % du prix du bien.

Mais dans le neuf, ce taux est nettement réduit, ce que nous allons voir dans la suite.



2. Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?


Si les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf, ce n’est pas une faveur commerciale, mais bien une disposition prévue par la loi. Cette réduction s’explique essentiellement par la structure des taxes appliquées lors de l’achat d’un bien immobilier neuf.


Une question de fiscalité : TVA et droits de mutation

Lors d’un achat dans l’ancien, l’acquéreur est redevable des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent environ 5,80 % du prix du bien, selon les départements. Ces droits sont majoritairement constitués de taxes locales (communes, départements) et d’une part pour l’État.

Dans le neuf, ces droits sont quasiment inexistants. En effet, les logements neufs sont soumis à la TVA immobilière à 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones avec TVA réduite pour du logement social). Cette TVA remplace une grande partie des droits de mutation.

Ainsi, dans le cadre de la vente d’un logement neuf :

 Les droits de mutation ne s’élèvent qu’à 0,715 % du prix du bien.

 Les autres composantes des frais (émoluments, débours) restent similaires, mais le taux global chute entre 2 % et 3 %.


Que dit la loi ?

La fiscalité applicable aux logements neufs est encadrée par l’article 257 du Code Général des Impôts (CGI), qui distingue :

 Les logements neufs (VEFA ou livrés depuis moins de 5 ans) soumis à TVA.

 Les reventes d’immeubles anciens, soumises aux droits de mutation classiques.

C’est cette différence juridique qui explique l’allègement des frais de notaire dans le neuf. En d’autres termes, le neuf est moins taxé à l’achat que l’ancien, même si la TVA est intégrée au prix de vente.


Un avantage significatif pour l’acheteur

Au final, cette différence de traitement fiscal se traduit par une économie substantielle pour l’acquéreur :

 Dans l’ancien : frais de notaire entre 7 % et 8 % du prix du bien.

 Dans le neuf : frais réduits à environ 2 à 3 %, soit près de trois fois moins.

Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies, comme nous allons le voir dans la suite avec un exemple concret.



3. Quels sont les types de biens concernés par les frais réduits ?


La réduction des frais de notaire dans l’immobilier neuf ne s’applique pas à tous les logements. Il est donc important de bien identifier les critères qui permettent de bénéficier de ce régime avantageux. Voici les différents cas dans lesquels les frais de notaire réduits sont applicables


Les logements vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

C’est le cas le plus courant. Un logement vendu en VEFA est un bien acheté sur plan, c’est-à-dire avant sa construction ou pendant sa réalisation.

Ce type de vente est encadré par un contrat spécifique et bénéficie :

 Du régime de TVA à 20 % (ou 5,5 % dans certains cas),

 Et donc des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 %.


Les logements achevés depuis moins de 5 ans et jamais habités

Un bien immobilier est également considéré comme neuf si :

 Il a été construit il y a moins de 5 ans,

 Il n’a jamais été occupé ni revendu depuis son achèvement.

Ces logements sont parfois appelés des logements “prêts à habiter”, et bénéficient aussi du régime de TVA et donc des frais de notaire réduits.

Cela concerne :

 Des biens invendus restants en stock chez les promoteurs,

 Des retours de lots qui n’ont jamais été habités.

À noter : sur ton site Sélection Immo Neuf, ce type de bien est très souvent proposé dans la catégorie des

retours de lots, ce qui constitue un excellent argument à mettre en avant auprès de tes visiteurs.


Les logements remis à neuf selon des critères stricts

Dans certains cas très spécifiques, un logement ayant fait l’objet de travaux lourds de rénovation (reconstruction à neuf, transformation importante de structure) peut également être considéré comme “neuf” sur le plan fiscal.

Mais attention : les conditions sont strictes et encadrées par l’administration fiscale. Ce cas reste relativement rare et concerne surtout des opérations de type marchands de biens ou promotions atypiques.


Les exceptions : quand les frais ne sont pas réduits

Certains biens récents ne bénéficient pas des frais réduits :

 Si le logement a déjà été habité, même peu de temps, il perd son statut “neuf”.

 Les biens revendus par des particuliers dans les 5 ans, même neufs, n’ouvrent pas droit aux frais réduits, sauf cas particulier.

Il est donc essentiel de bien vérifier auprès du promoteur ou du notaire si le bien est fiscalement considéré comme neuf.


Les logements cooncernés par les frais de notaire réduitss
Les logement concernés par les frais de notaire réduits

4. Exemple chiffré : achat dans le neuf vs ancien


Rien de tel qu’un cas concret pour bien comprendre l’impact réel des frais de notaire réduits. Prenons un exemple classique, basé sur un prix de vente moyen dans l’immobilier en Gironde.


Scénario 1 : achat d’un logement ancien à 250 000 €

Dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent généralement à 7,5 % du prix du bien. Voici le calcul :

 Prix du bien : 250 000 €

 Frais de notaire : 250 000 € × 7,5 % = 18 750 €

L’acquéreur devra donc prévoir un budget global de 268 750 € pour son achat.


Scénario 2 : achat d’un logement neuf à 250 000 €

Dans le neuf, les frais de notaire sont en moyenne de 2,5 %. Voici le calcul :

 Prix du bien : 250 000 €

 Frais de notaire : 250 000 € × 2,5 % = 6 250€

Dans ce cas, le coût total du projet est de 256 250 €.


Différence entre les deux scénarios

 Économie réalisée sur les frais : 18 750 € - 6 250 € = 12 500 €

C’est une somme considérable qui peut être utilisée :

 Pour augmenter l’apport personnel,

 Pour couvrir une partie des travaux d’aménagement,

 Ou pour réduire le montant du prêt immobilier et donc les mensualités.

En résumé, acheter un bien neuf permet d’économiser jusqu’à 10 000 à 15000 € sur les frais de notaire, selon la valeur du bien. Un avantage souvent décisif, en particulier pour les primo-accédants ou les investisseurs



5. Frais de notaire réduits : quels avantages pour l’investisseur ?


Si l’achat dans le neuf séduit de nombreux particuliers souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale, il offre également des atouts puissants pour les investisseurs immobiliers, notamment en location nue ou en Pinel. Et les frais de notaire réduits font partie des leviers d’optimisation les plus intéressants.


1. Une rentabilité optimisée dès l’achat

Moins de frais, c’est plus de rentabilité. En investissement locatif, chaque euro investi doit générer un retour. En réduisant les frais de notaire de plusieurs milliers d’euros :

 Vous diminuez le coût total du projet,

 Vous augmentez mécaniquement votre rendement brut.

Exemple : sur un studio à 150 000 €, des frais de notaire réduits à 3 750 € au lieu de 11 250€ permettent une économie de 7 500 €, soit 5 % du prix du bien. Ce différentiel améliore directement votre retour sur investissement.


2. Moins d’apport nécessaire

Les banques demandent souvent que l’acquéreur finance les frais de notaire sur ses fonds propres, même dans le cadre d’un prêt à 110 % (couvrant bien + frais).

Avec des frais réduits dans le neuf :

 L’apport exigé est beaucoup plus faible,

 Il est donc plus facile d’accéder à l’investissement locatif,

 Et de conserver une partie de sa trésorerie pour d’autres projets.


3. Une capacité d’emprunt améliorée

En réduisant les frais initiaux, vous réduisez le montant à emprunter, ce qui peut :

 Permettre de ne pas dépasser le taux d’endettement maximal (35 %),

 Ou d’emprunter à durée équivalente avec une mensualité plus basse,

 Ou encore d’emprunter davantage pour un projet plus ambitieux.

C’est un argument clé, en particulier en période de taux de crédit élevés, comme c’est le cas depuis 2023.



4. Synergie avec d’autres dispositifs fiscaux

Les frais de notaire réduits dans le neuf se cumulent avec d’autres avantages :

 Dispositif Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 42 000 € sur 12 ans,

 TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU sous conditions de ressources,

 Exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes.

Ces mécanismes combinés offrent aux investisseurs une optimisation fiscale et patrimoniale exceptionnelle, tout en conservant un bien de qualité, récent et conforme aux normes énergétiques.


5. Revente facilitée à long terme

Un logement neuf acheté avec des frais réduits se revendra plus facilement, car :

 Il conserve une bonne valeur patrimoniale (normes, équipements, performances),

 L’investisseur part avec un différentiel d’achat favorable.

Cela permet, à terme, de maximiser la plus-value nette en cas de revente.



6. Les cas où les frais peuvent être encore plus bas


Si les frais de notaire sont déjà réduits dans le neuf, il existe des situations où ils peuvent être encore plus avantageux. Dans certains cas, ils peuvent même être quasiment supprimés grâce à des offres spécifiques ou à des opportunités bien ciblées. Voici comment en profiter.


Frais de notaire offerts par le promoteur

Il est fréquent que les promoteurs, notamment en fin de commercialisation ou lors du lancement d’un programme, proposent une offre commerciale “frais de notaire offerts”.

Cela signifie que :

 Le promoteur prend à sa charge l’ensemble des frais notariés dus par l’acquéreur.

 Cette offre représente une économie directe de plusieurs milliers d’euros.

Exemple : sur un bien à 220 000 €, cela représente entre 4 000 et 6 000 € d’économie


Attention aux contreparties

Cependant, il faut rester vigilant :

 Cette “offre” peut être intégrée dans le prix de vente, donc le bien est vendu un peu plus cher que sa valeur réelle.

 Le notaire doit tout de même percevoir ses émoluments : ce sont donc les promoteurs qui les règlent en réalité, mais ce n’est pas une suppression des frais, juste un transfert de charge.

C’est une opération intéressante si bien négociée, notamment lorsqu’il s’agit d’un retour de lot, car le promoteur peut être plus souple pour éviter de laisser le logement invendu.


Cas particuliers : retour de lots et promotions ciblées

Sur le site Sélection Immo Neuf, tu proposes principalement des retours de lots. Ces biens, souvent en fin de programme, peuvent bénéficier :

 D’une remise sur le prix,

 D’un cadeau commercial (cuisine équipée, parking, etc.),

 Et parfois même d’un geste sur les frais de notaire.

Ce sont donc des opportunités parfaites pour cumuler tous les avantages du neuf, avec en prime une négociation facilitée.


Négociation personnalisée avec le promoteur

Autre levier peu exploité : la négociation directe. Si vous êtes bien préparé, certains promoteurs peuvent :

 Accepter de réduire partiellement les frais,

 Ou de réintégrer une partie des frais dans le prix de vente TTC, ce qui peut faciliter le financement.

Cela nécessite une bonne connaissance du marché, mais en passant par une plateforme spécialisée comme la tienne, les acheteurs peuvent profiter de cette expertise pour obtenir de meilleures conditions.



7. Les erreurs à éviter


Les frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf sont un véritable atout… à condition de bien les comprendre et d’éviter certaines confusions courantes qui peuvent nuire à votre projet. Voici les principales erreurs que rencontrent souvent les acheteurs.


1. Croire que les frais de notaire sont nuls dans le neuf

C’est une idée reçue fréquente : certains pensent que dans le neuf, il n’y a pas de frais de notaire du tout. Ce n’est pas vrai.

Même si les frais sont réduits, ils restent obligatoires :

 Le notaire est un officier public indispensable à la validité de la vente.

 Vous devez payer les droits, les émoluments et les débours.

Ce qui change, c’est leur montant (environ 2 à 3 %, au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien), mais ils ne disparaissent pas.


2. Confondre frais de notaire et frais d’agence

Autre confusion fréquente : certains acquéreurs mélangent les frais de notaire et les frais d’agence immobilière. Or, ce sont deux choses totalement différentes.

 Les frais de notaire sont liés à la vente et à la fiscalité.

 Les frais d’agence rémunèrent un intermédiaire (agent immobilier ou mandataire) pour la mise en relation vendeur/acquéreur.

Dans les programmes neufs commercialisés par des promoteurs ou des plateformes comme la tienne, il n’y a généralement pas de frais d’agence à la charge de l’acquéreur. C’est donc un double avantage


3. Mal anticiper le financement des frais de notaire

Certains emprunteurs oublient que les banques exigent souvent :

 Que les frais de notaire soient financés avec l’apport personnel,

 Ou qu’ils soient intégrés dans un prêt spécifique.

Une mauvaise anticipation peut bloquer le montage du dossier de crédit.

Heureusement, grâce à leur montant réduit, les frais de notaire dans le neuf sont plus faciles à intégrer dans un financement, surtout si des aides comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) sont mobilisées.


4. Se précipiter sans lire les clauses de l’offre “frais de notaire offerts”

Comme évoqué dans la section précédente, certaines offres “frais de notaire offerts” peuvent cacher des subtilités :

 Bien plus cher que la moyenne du marché,

 Conditions restrictives (signature avant une date, paiement rapide…),

 Offres limitées à certains lots (pas forcément les mieux placés).

Il est essentiel de lire attentivement les documents, de comparer les prix réels, et d’être conseillé par un professionnel, ce que permet justement une plateforme comme Sélection Immo Neuf.


Profiter des frais de notaires réduits
Profiter des frais de notaire réduits

8. Comment profiter pleinement des frais de notaire réduits ?


Savoir que les frais de notaire sont réduits dans le neuf, c’est une chose.

Savoir en tirer pleinement profit, c’en est une autre. Voici une série de bonnes pratiques pour maximiser cet avantage et optimiser votre projet immobilier.


1. Cibler des programmes éligibles

Tous les programmes neufs ne permettent pas automatiquement de bénéficier des frais de notaire réduits. Il faut que :

 Le logement soit vendu en VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans,

 Et qu’il n’ait jamais été habité.

En passant par des plateformes spécialisées comme Sélection Immo Neuf, vous avez la garantie que les biens proposés répondent à ces critères.


2. Se faire accompagner par des professionnels

Un notaire, un courtier ou un expert en immobilier neuf peut :

 Vérifier l’éligibilité du bien aux frais réduits,

 Vous aider à intégrer ces frais dans votre plan de financement,

 Vous alerter sur les subtilités juridiques d’une offre promotionnelle.

C’est un bon moyen d’éviter les erreurs et d’agir avec sérénité.


3. Profiter des offres ponctuelles

Les frais de notaire réduits sont un avantage structurel du neuf, mais peuvent être encore plus intéressants si vous :

 Achetez en fin d’année fiscale ou en fin de programme (retours de lots),

 Saisissez des promotions ponctuelles avec frais de notaire offerts.

Ces offres sont limitées dans le temps, d’où l’importance de rester à l’écoute du marché.


4. Intégrer les frais dans votre simulation financière

Même s’ils sont réduits, les frais de notaire doivent figurer dans votre budget global :

 N’oubliez pas de les intégrer dans vos simulations de rentabilité (en cas d’investissement),

 Ou dans votre plan de financement (si vous êtes primo-accédant).

Cela permet de mesurer plus précisément la performance de votre achat.


5. Passer par une plateforme spécialisée dans le neuf

Enfin, le plus simple reste de passer par des professionnels dédiés au marché du neuf, comme ton site Sélection Immo Neuf, spécialisé dans les retours de lots en Gironde :

 Vous gagnez du temps,

 Vous accédez à des lots exclusifs,

 Et vous bénéficiez de conseils personnalisés.



9. Conclusion : un levier stratégique pour acheter malin


Les frais de notaire réduits dans le neuf ne sont pas qu’un simple détail technique. Ils constituent un véritable levier stratégique pour :

 Diminuer le coût total d’une acquisition immobilière,

 Faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les primoaccédants,

 Et améliorer la rentabilité des investissements locatifs.

Ils permettent de réduire l’apport nécessaire, de renforcer la capacité d’emprunt, et d’accéder à des logements neufs répondant aux dernières normes de performance énergétique et de confort.


De plus, lorsqu’ils sont combinés à des offres commerciales (frais offerts, remises, etc.), les frais de notaire réduits deviennent un argument décisif dans le choix d’un bien immobilier neuf.

Sur le site Sélection Immo Neuf, on vous propose une sélection rigoureuse de retours de lots en Gironde, souvent éligibles à ce dispositif, et parfois même à des conditions encore plus avantageuses. C’est une opportunité concrète pour les acheteurs de faire un achat intelligent, tout en bénéficiant d’un accompagnement expert.


En résumé : acheter dans le neuf, c’est profiter d’un logement moderne, performant et bien situé, tout en payant beaucoup moins de frais de notaire. Une raison de plus pour s’intéresser à ce marché dynamique et porteur, notamment en région bordelaise.










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